San Borja es el distrito que muchos compradores descubren cuando empiezan a mirar San Isidro o Miraflores y encuentran que el presupuesto no alcanza para lo que necesitan. La calidad de vida —amplias áreas verdes, planificación urbana ordenada, excelente conectividad— es comparable a la de los distritos premium, pero el precio por metro cuadrado es entre 13% y 20% más bajo.
Eso convierte a San Borja en uno de los mercados con mejor relación precio-calidad de Lima Moderna, especialmente para familias que priorizan el espacio sobre la dirección postal.
Datos: Inmoba Intelligence · Mayo 2026.
Precio m² en San Borja: nuevos vs segunda mano
| Departamentos nuevos | Departamentos de segunda mano | |
|---|---|---|
| Precio por m² | $2,281 | $2,044 |
| Ticket promedio | $228,523 | $290,000 |
| Área promedio | 112 m² | 159 m² |
Dos datos destacan inmediatamente de San Borja:
Primero, los proyectos nuevos tienen el mayor área promedio de todos los distritos analizados (112 m²). Esto indica que los desarrolladores están respondiendo a una demanda real de unidades familiares amplias en el distrito —no al formato compacto de studio o 1D que predomina en otros mercados.
Segundo, la diferencia entre precio/m² de nuevos ($2,281) y segunda mano ($2,044) es de $237/m², una de las más moderadas del mercado. Eso significa que ambos segmentos compiten de manera equilibrada en el distrito: no hay una sobre-valorización del mercado nuevo respecto al antiguo.
¿Cuánto cuesta un departamento en San Borja? Rangos por segmento
Proyectos nuevos:
- Entrada (2 dormitorios, 80–90 m²): $165,000–$210,000
- Promedio del mercado: $228,523 para 112 m²
- Premium (frente al Jockey o con parque): $320,000–$450,000+
Segunda mano:
- Departamentos 3D medianos bien conservados (120–140 m²): $200,000–$270,000
- Promedio del mercado: $290,000 para 159 m²
- Unidades grandes renovadas con buenos acabados: $340,000–$580,000
La ventaja de San Borja en segunda mano es concreta: por $290,000 el mercado ofrece 159 m² de área promedio. En San Isidro, $290,000 alcanza para unidades de 100–115 m² en segunda mano. En Miraflores, barely.
Zonas de San Borja y sus precios
San Borja no tiene la heterogeneidad extrema de Surco, pero sí diferencias de precio perceptibles entre zonas:
Zona norte (límite con San Luis, Av. Aviación)
La zona de menor cotización del distrito. El precio/m² en segunda mano puede estar entre $1,600 y $1,900. Mayor concentración de parque antiguo y menor densidad de servicios premium. El acceso a la Av. Aviación la hace conveniente para ciertos perfiles, pero no es la zona más demandada.
Zona central (Av. San Borja Norte, Av. San Borja Sur, entorno del bosque)
El corazón del distrito. Precio en el rango promedio del distrito. Alta densidad de servicios, colegios reconocidos y acceso a parques zonales. El mercado de 3D de 130–150 m² tiene alta demanda y buena liquidez en esta zona.
Zona premium (entorno Jockey Plaza, Av. Javier Prado, límite con Surco)
Los precios más altos del distrito. Proyectos nuevos de mayor calidad, alta demanda de ejecutivos y familias con mayor poder adquisitivo. El precio/m² en proyectos nuevos puede superar $2,600 en las mejores ubicaciones. La proximidad al Jockey Plaza y a la zona empresarial de Surco sostiene la demanda.
¿Qué determina el precio de un departamento en San Borja?
Áreas verdes y entorno: San Borja tiene una de las mayores proporciones de áreas verdes por habitante de Lima. Los inmuebles que dan directamente a parques o bulevares arborizados tienen primas reales y documentadas.
Planificación urbana: el distrito fue diseñado con manzanas regulares, lotes generosos y anchas veredas. Esto hace que incluso los edificios más antiguos tengan mejor calidad espacial que equivalentes en distritos de crecimiento orgánico.
Antigüedad del edificio: el parque inmobiliario es predominantemente de los años 80–90. El estado real del edificio —ascensores, instalaciones, áreas comunes— tiene un impacto directo y medible en el precio. Una misma unidad puede variar $30,000–$60,000 según el estado del edificio donde se encuentra.
Cuartos de servicio: las unidades de segunda mano en San Borja suelen incluir cuarto de servicio con baño, un atributo que el mercado de familias valúa y que no existe en los proyectos nuevos. Esto genera demanda específica y sostenida.
Cocheras: cada estacionamiento suma aproximadamente $20,000–$35,000 al valor de la unidad. Las unidades grandes de segunda mano sin cochera tienen penalización significativa.
San Borja vs distritos vecinos
| Distrito | Precio/m² nuevos | Precio/m² segunda mano |
|---|---|---|
| San Isidro | $2,636 | $2,531 |
| Miraflores | $2,636 | $2,496 |
| San Borja | $2,281 | $2,044 |
| Santiago de Surco | $2,215 | $1,872 |
| Jesús María | $2,293 | $2,244 |
San Borja tiene precio/m² ligeramente superior a Surco y casi idéntico al de Jesús María en proyectos nuevos. Sin embargo, el área promedio de nuevos (112 m²) lo posiciona como el mercado de mayor metraje en el segmento nuevo, lo que lo hace especialmente atractivo para familias.
🔗 Compara con San Isidro, Jesús María y Santiago de Surco.
¿Vale la pena invertir en San Borja?
Para inversores de largo plazo, San Borja ofrece un perfil muy equilibrado. La demanda es estructural —familias que valoran el espacio y la calidad del entorno urbano— y la liquidez es buena en el segmento de 3D bien conservados.
El yield de alquiler oscila entre 5% y 6.5% bruto anual para unidades bien ubicadas. Las unidades grandes de segunda mano renovadas tienen una demanda específica de familias que no encuentran ese metraje en proyectos nuevos, lo que genera nichos de rentabilidad atractivos para inversores que compran, renuevan y alquilan.
San Borja no da el mayor yield del mercado ni la mayor plusvalía esperada, pero ofrece algo difícil de encontrar en Lima: solidez, previsibilidad y demanda estable.
Tasa tu propiedad en San Borja
👉 Tasar mi propiedad en San Borja →
Preguntas frecuentes sobre el precio en San Borja
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Borja en 2026? $2,281/m² en proyectos nuevos y $2,044/m² en departamentos de segunda mano, según datos de Inmoba.
¿Cuánto cuesta un departamento en San Borja? El ticket promedio en nuevos es $228,523 para 112 m². En segunda mano es $290,000 para 159 m² — el área promedio más alta de Lima Moderna en segunda mano.
¿Por qué los departamentos de segunda mano en San Borja son tan grandes? Porque el parque inmobiliario del distrito fue construido principalmente en los años 80 y 90 con tipología familiar de 3–4 dormitorios y cuarto de servicio, una tipología que no se reproduce en los proyectos actuales.
¿Es San Borja buena inversión? Sí, especialmente para inversores de largo plazo. Demanda estable, buena liquidez y yield entre 5% y 6.5% bruto anual en unidades bien ubicadas.
¿Cuánto más barato es San Borja que San Isidro? Un 13.5% menos en precio/m² de proyectos nuevos. En términos de ticket, para una unidad de 2 dormitorios la diferencia puede ser de $30,000–$60,000.